Что такое объединение земельных участков
Объединение земельных участков в один - это процедура в результате которой два или более земельных участков объединяются в один с новым кадастровым номером и новым правом собственности, а исходные права и кадастровые номера прекращают своё существование. Однако, в данных ЕГРН на образованный земельный участок будет фигурировать информация о кадастровых номерах тех земельных участков на основании которых он был образован. Это важно для учёта и расчёта налога и дальше вы узнаете почему.
Самостоятельно сделать объединение земельных участков вы не сможете, так как подготовкой межевого плана занимается кадастровый инженер у которого есть аттестат и который состоит в СРО, но прежде, чем обращаться в кадастровую компанию узнайте, а возможно ли в целом объединение именно ваших земельных участков.
ТОП-3, что предварительно вы должны проверить
Межевание. Земельные участки, которые вы планируете объединять в один должны быть отмежёваны, если ранее границы ваших участков не межевали значит данные о них отсутствуют в ЕГРН Росреестра, а соответственно и объединить их не получится.
Проверьте на публичной кадастровой карте отображаются или нет ваши земельные участки. Для этого введите кадастровые номера по очереди и убедитесь, что участки выделяются и подсвечиваются на карте. Так же посмотрите есть ли в выписках ЕГРН на земельные участки геодезические координаты и чертежи с контурами. Если вы закажите выписки ЕГРН на сайте государственных услуг, тогда они не будут содержать такие данные и потребуется заказывать выписки на сайте Росреестра.
Бывает такое, что земельные участки отмежёваны, однако точность определения геодезических координат контуров участков ниже нормативной и тогда может потребоваться делать параллельно вместе с объединением переуточнение границ. Загляните в выписку ЕГРН и в разделе геодезические координаты посмотрите какая там написана точность. Обычно прописаны значения 0,1 или 0,3 метра. Если вместо точности будет "-", тогда может потребоваться межевание, но это уже определяет кадастровый инженер перед началом работ и после проверки исходных данных. Ну и пугаться не стоит так как этот момент зависит от региональности и кадастровые инженеры в курсе, что делать.
Смежность. Убедитесь, чтобы земельные участки были смежными и у них были общие границы в ином случае их объединить не получится. Кстати, может так получиться, что земельные участки отмежёваны и являются смежными, но между их границами есть чересполосица это когда в результате межевания данные о границах двух участков были внесены в ЕГРН таким образом, что между границами по кадастру образовался зазор 0,1-0,3 метра или более. В такой ситуации потребуется корректировать данные ЕГРН и уже после заниматься объединением земельных участков. Проверьте это на публичной кадастровой карте - увеличьте масштаб и если есть чересполосица вы это увидите.
Одинаковые категория и ВРИ (вид разрешённого использования). Очень важно, чтобы у всех земельных участков, которые планируется объединять были одинаковые категория и вид разрешённого использования. Если это ни так, тогда для начала потребуется приводить всё в соответствие. Может быть такое, что земельные участки располагаются в разных территориальных зонах, тогда внести изменения будет или сложно или не возможно и объединить их не получится. Что касается видов разрешённого использования, то тут могут быть ситуации, когда они отличаются из-за ошибок в документах или же были указаны старые виды, а новые не актуализировались. Проверьте эти данные в выписках ЕГРН.
Что ещё учитывать при объединении земельных участков
Если вы планируете объединять земельные участки, которые находятся в собственности у разных собственников, тогда вы должны знать, что:
- Все собственники должны быть согласны объединять земельные участки.
- На образованный земельный участок возникнет общая долевая собственность.
Если в результате объединения получается земельный участок большей площади, чем установлено по ПЗЗ (правила землепользования и застройки), тогда объединить не получится. Обычно максимальный размер для ИЖС 25-30 соток, а для СНТ 15-20. Дополнительно это проверит кадастровый инженер, чтобы не получить приостановку от регистратора.
Если на одном из земельных участков расположен зарегистрированный объект недвижимости, тогда этот объект недвижимости будет "перепривязан" к вновь образованному земельному участку.
Если вы планируете строить жилой дом, тогда делайте это на одном земельном участке, а не на двух. Уведомление о планируемом строительстве согласовывают для одного земельного участка. А вот по Дачной амнистии регистрировать свой жилой дом в собственность я крайне не рекомендую и на это есть масса причин о которых я пишу в своих статьях и привожу негативные примеры из практики.
Если вы хотите объединить часть смежного земельного участка вашего соседа с которым вы об этом договорились, тогда это можно сделать путём перераспределения земельных участков. Получится быстрее и можно даже это сделать без подписания договора купли-продажи на основании соглашения.
Если вы хотите объединить земельные участки, которые находятся в аренде, тогда это сделать получится только с согласия собственника или же на основании решения суда. Если земельные участки в разных правах, например аренда и собственность, тогда объединить их не получится.
На основании какого документа осуществляется объединение земельных участков
Объединение земельных участков осуществляется на основании межевого плана, который подготавливает кадастровый инженер, имеющий аттестат и состоящий в СРО. Межевой план заверяется ЭЦП (электронно цифровой подписью) кадастрового инженера.
Какой срок проведения работ по объединению земельных участков
В среднем срок объединения земельных участков составляет 10 рабочих дней. Этот срок включает в себя запрос актуальных сведений в ЕГРН, подготовку межевого плана, подачу межевого плана в Росреестр и его проверку, а так же получение выписки ЕГРН на образованный земельный участок в результате объединения двух или более исходных.
Какие документы вы должны получить в итоге
Основной документ, который вы получите после проверки межевого плана в Росреестре это выписку ЕГРН на образованный земельный участок в форматах pdf и xml. Так же рекомендую вам запросить у кадастрового инженера межевой план в xml формате и дополнительно можете попросить распечатать и подписать бумажную версию межевого плана.
Хорошая новость - платить налог с продажи земельного участка, если после объединения вы им владели менее 5 лет не потребуется в соответствии с поправками в действующее законодательство.
Стоимость объединения земельные участки.
Итоговая стоимость работ объединению земельных участков будет зависеть от того какой вариант сотрудничества вы выберите, наличия ошибок в документах или в границах земельных участков, а так же будет зависеть от региона в котором расположены земельные участки и уровня профессионализма кадастровой компании. Частые случаи, когда кадастровый инженер не проверяет возможность объединения земельных участков и сразу подготавливает межевой план, который собственник несёт в МФЦ и в результате получает приостановку. Результат - деньги потрачены, а нужный результат не получен и на руках приостановка Росреестра.
Если ваш земельный участок находится в Красногорске или Московской области, тогда воспользуйтесь калькулятором расчёта стоимости объединения земельных участков.
Совет: предварительно проверьте возможность объединения земельных участков и уже после обращайтесь в кадастровую компанию!
Гайды, советы, кейсы и новости от экспертов по оформлению недвижимости в моём МАХ и Телеграм-канале. Подписывайтесь!
